L'essor des locations saisonnières via des plateformes comme Airbnb a transformé le paysage immobilier, y compris au sein des copropriétés. Si cette activité peut être lucrative pour certains, elle génère aussi son lot de désagréments, notamment l'installation sauvage de boîtes à clés dans les halls d'immeuble. Ces dispositifs, souvent discrets mais omniprésents, posent de réelles questions de sécurité, d'esthétisme et de respect du règlement de copropriété. Nous constatons régulièrement la frustration des résidents face à ces installations non autorisées qui transforment les parties communes en zones de transit permanentes.
Face à cette situation, il est légitime de se demander quels sont vos droits et comment agir concrètement. Cet article a pour objectif de vous éclairer sur le cadre légal applicable, les démarches à entreprendre et les arguments à mobiliser pour faire valoir vos droits en tant que copropriétaire. Nous vous guiderons pas à pas pour signaler une boîte à clés Airbnb dans le hall de votre immeuble et obtenir son retrait, en vous fournissant les clés pour une action efficace et conforme aux textes en vigueur en 2026.
Réponse rapide : Pour signaler une boîte à clés Airbnb dans le hall de votre copropriété, commencez par documenter l'installation (photos, date). Informez ensuite votre syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui rappelant que les parties communes sont affectées à l'usage de tous les copropriétaires et ne peuvent être privatisées sans autorisation. Demandez l'inscription de la question à la prochaine Assemblée Générale pour une décision collective. En cas d'inaction, des recours judiciaires sont possibles pour faire cesser le trouble.
Les acteurs concernés et leurs obligations
La problématique des boîtes à clés Airbnb implique plusieurs parties, chacune avec des droits et des obligations spécifiques au sein de la copropriété. Comprendre le rôle de chacun est essentiel pour une démarche efficace.
Le syndic de copropriété : garant du règlement
Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale (AG). Conformément à l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, il doit veiller à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes. L'installation d'une boîte à clés Airbnb dans le hall constitue généralement une atteinte aux parties communes, car elle modifie leur destination ou leur aspect, voire peut compromettre la sécurité des résidents. Le syndic a donc l'obligation d'intervenir pour faire cesser ce trouble, soit de sa propre initiative, soit à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires. Son inaction peut engager sa responsabilité.
Les copropriétaires : droits et devoirs
Chaque copropriétaire dispose d'un droit de jouissance sur les parties communes, mais ce droit est encadré par le règlement de copropriété et ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires. L'article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 stipule que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». L'installation d'une boîte à clés par un copropriétaire (ou son locataire) est souvent considérée comme un abus de jouissance des parties communes, car elle privatise un espace collectif et peut générer des nuisances (allées et venues fréquentes d'inconnus, bruit, insécurité). Les copropriétaires ont le droit de demander au syndic d'agir et, si nécessaire, de porter la question devant l'AG ou même devant les tribunaux.
Les locataires et les plateformes de location saisonnière
Bien que non directement parties à la copropriété, les locataires (qui sous-louent leur logement via Airbnb) et les plateformes elles-mêmes sont indirectement impliqués. Le locataire qui installe la boîte à clés le fait souvent sans l'accord de son propriétaire, et sans celui de la copropriété. Les plateformes comme Airbnb ne sont pas directement responsables de l'installation physique, mais elles facilitent une activité qui peut être à l'origine du problème. Il est important de rappeler que les propriétaires bailleurs doivent s'assurer que leurs locataires respectent le règlement de copropriété. En cas de non-respect, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
Le cadre légal et réglementaire applicable
Pour contester l'installation d'une boîte à clés Airbnb dans le hall, il est essentiel de s'appuyer sur des bases juridiques solides. La législation sur la copropriété et les principes du droit commun fournissent un cadre clair.
Les parties communes : un espace collectif
Le hall d'entrée d'un immeuble est, par définition, une partie commune. L'article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 fixe la liste des parties communes, incluant le sol, les cours, les jardins, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, etc. Le décret du 17 mars 1967 précise également les modalités de gestion de ces espaces. L'utilisation des parties communes est régie par le règlement de copropriété, qui définit les droits et obligations de chaque copropriétaire. Toute modification de l'aspect ou de la destination d'une partie commune, ou toute privatisation, doit en principe être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, votant à la majorité requise.
L'installation d'une boîte à clés, même petite, constitue une appropriation privative d'un espace commun. Elle est souvent réalisée sans aucune autorisation, en violation des règles d'usage et de jouissance définies par le règlement de copropriété. De plus, elle peut être perçue comme une atteinte à l'esthétique de l'immeuble, un problème comparable à une boîte aux lettres cassée ou un éclairage défectueux qui altèrent l'aspect général et le fonctionnement des équipements.
La destination de l'immeuble et le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est la "loi" de l'immeuble. Il définit la destination de l'immeuble (habitation bourgeoise, mixte, etc.) et les conditions d'utilisation des parties privatives et communes. Si le règlement stipule une destination exclusivement résidentielle, les locations saisonnières répétées peuvent être considérées comme une violation de cette destination. L'installation d'une boîte à clés est alors une conséquence directe de cette violation et renforce l'argumentation contre la location elle-même.
De nombreux règlements de copropriété contiennent des clauses interdisant l'exercice d'activités commerciales ou l'installation d'éléments extérieurs dans les parties communes. Il est donc crucial de consulter attentivement votre règlement pour identifier les clauses pertinentes qui interdisent explicitement ou implicitement l'installation d'une boîte à clés Airbnb dans le hall ou toute modification non autorisée des parties communes. Une telle installation peut également être assimilée à un trouble de jouissance pour les autres copropriétaires, notamment en termes de sécurité et de tranquillité.
Procédure étape par étape pour signaler une boîte à clés Airbnb
Agir de manière méthodique est la clé pour obtenir le retrait d'une boîte à clés non autorisée. Voici les étapes que nous vous recommandons de suivre.
Étape 1 : Constater l'infraction et rassembler les preuves
Avant toute démarche, il est impératif de documenter précisément la situation. Prenez des photos claires de la boîte à clés, en montrant son emplacement dans le hall, son mode de fixation et, si possible, son utilisation par des tiers. Notez la date et l'heure de vos constats. Si vous observez des allées et venues inhabituelles de personnes étrangères à l'immeuble, des nuisances sonores ou des problèmes de sécurité liés à cette boîte, documentez-les également. Ces preuves seront cruciales pour étayer votre demande. Identifiez, si possible, l'appartement concerné par la location saisonnière.
Étape 2 : Informer le syndic de copropriété
La première démarche officielle consiste à informer votre syndic. Adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) pour lui signaler la présence de la boîte à clés Airbnb dans le hall. Décrivez précisément l'emplacement et les faits constatés, en joignant vos preuves (photos). Rappelez-lui ses obligations légales, notamment celle de faire respecter le règlement de copropriété et d'assurer la conservation des parties communes. Demandez-lui d'intervenir auprès du copropriétaire concerné pour obtenir le retrait de la boîte à clés. Précisez que, sans action de sa part, vous demanderez l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale.
Étape 3 : Demander l'inscription à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale
Si le syndic n'agit pas ou si la situation perdure, vous pouvez demander l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Cette demande doit être faite par LRAR, en précisant clairement le point à aborder : « Demande de décision sur le retrait de la boîte à clés Airbnb installée dans le hall de l'immeuble et, le cas échéant, autorisation de saisine du juge ». Le syndic est tenu d'inscrire à l'ordre du jour toute question posée par un copropriétaire (article 10 du décret du 17 mars 1967). L'AG pourra alors voter une résolution enjoignant au copropriétaire concerné de retirer la boîte à clés, et éventuellement autoriser le syndic à engager une procédure judiciaire en cas de non-exécution.
Étape 4 : La décision de l'Assemblée Générale
Lors de l'AG, la question sera débattue et soumise au vote. La décision de faire retirer la boîte à clés et/ou d'engager des poursuites contre le copropriétaire fautif relève généralement de la majorité simple (article 24 de la Loi du 10 juillet 1965). Une fois la résolution votée, le syndic est mandaté pour la faire appliquer. Il devra alors mettre en demeure le copropriétaire de retirer la boîte à clés dans un délai imparti.
Étape 5 : Recours judiciaire en cas d'inaction
Si le copropriétaire ne se conforme pas à la décision de l'AG, ou si le syndic refuse d'agir malgré vos demandes et l'AG, le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) ou tout copropriétaire individuel ayant un intérêt à agir peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le tribunal pourra ordonner le retrait de la boîte à clés sous astreinte (pénalité par jour de retard) et éventuellement accorder des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi. Il est crucial de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier à ce stade pour optimiser vos chances de succès.
Tableau des démarches et délais clés
Pour vous aider à visualiser la procédure, voici un tableau récapitulatif des étapes et des délais généralement constatés pour signaler une boîte à clés Airbnb dans le hall de votre immeuble.
| Étape | Action principale | Délai indicatif | Documents requis |
|---|---|---|---|
| 1. Constat | Identifier l'infraction et collecter les preuves | Immédiat | Photos datées, témoignages, relevés de faits |
| 2. Information syndic | Envoi d'un courrier recommandé au syndic | Dès constat | Lettre LRAR, photos, copie du règlement de copropriété |
| 3. Demande AG | Demander l'inscription à l'ordre du jour de l'AG | Avant la convocation de l'AG (généralement 21 jours avant) | Lettre LRAR, preuves, proposition de résolution |
| 4. Décision AG | Vote de la résolution par l'Assemblée Générale | Selon calendrier des AG (annuelle ou extraordinaire) | Procès-verbal de l'AG |
| 5. Mise en demeure | Syndic met en demeure le copropriétaire fautif | Après l'AG, délai fixé par l'AG (ex: 8 jours) | Lettre LRAR du syndic |
| 6. Recours judiciaire | Saisine du juge par le syndicat ou un copropriétaire | Après échec de la mise en demeure | Dossier complet (preuves, courriers, PV d'AG, avis d'avocat) |
Documents et preuves à fournir
Un dossier solide est votre meilleur allié. Voici les éléments indispensables à rassembler pour étayer votre demande de retrait d'une boîte à clés Airbnb dans le hall :
- Photographies datées : Prenez des clichés clairs de la boîte à clés, de son emplacement précis dans le hall, et de tout dommage ou altération qu'elle pourrait causer. Assurez-vous que les photos soient horodatées pour prouver l'ancienneté du constat.
- Témoignages : Si d'autres copropriétaires ou résidents sont également gênés, recueillez leurs témoignages écrits. Ces attestations doivent être signées et accompagnées d'une copie de pièce d'identité des témoins, conformément aux exigences légales.
- Extraits du règlement de copropriété : Identifiez et joignez les articles pertinents de votre règlement qui interdisent l'appropriation des parties communes, les modifications sans autorisation, ou qui définissent la destination de l'immeuble. C'est la base légale de votre action.
- Correspondances précédentes : Si vous avez déjà interpellé le syndic ou le copropriétaire concerné, conservez toutes les copies des courriers envoyés et des accusés de réception.
- Constat d'huissier (optionnel mais recommandé) : Pour une preuve irréfutable, un constat d'huissier peut être réalisé. Il attestera de manière officielle de la présence de la boîte à clés et de ses éventuelles conséquences. Bien que payant, c'est un investissement qui peut s'avérer décisif en cas de litige.
- Preuves de nuisances : Si la boîte à clés génère des nuisances (bruit, insécurité, dégradation de la propreté des parties communes), documentez-les (enregistrements sonores, photos de dégradations, témoignages).
Attention : piège fréquent
Un piège courant, et souvent fatal à la démarche, est de ne pas identifier précisément le lot, la partie commune ou la résolution concernée. Lorsque vous signalez une boîte à clés Airbnb dans le hall, il est impératif d'être d'une précision chirurgicale. Une description vague de l'emplacement ou une accusation imprécise contre un copropriétaire non clairement identifié peut entraîner le rejet de votre demande par le syndic ou, pire, par le tribunal. Assurez-vous de pouvoir désigner l'emplacement exact de la boîte à clés (ex: « sur le mur à droite de l'entrée principale, au niveau du premier pilier »), de mentionner le numéro du lot de copropriété qui en tire bénéfice si vous le connaissez, et de citer précisément les articles du règlement de copropriété violés. Si vous demandez une résolution en AG, sa formulation doit être sans équivoque pour être juridiquement opposable. L'imprécision est l'ennemi de l'efficacité en matière de copropriété.
Exemples concrets
Exemple 1 : Le cas de la copropriété du Centre-Ville
Dans une copropriété parisienne de standing, les résidents ont constaté l'apparition de plusieurs boîtes à clés dans le hall d'entrée, fixées discrètement mais visiblement. Ces installations, destinées à des locations Airbnb, ont rapidement généré un sentiment d'insécurité et de dérangement. Madame Dubois, une copropriétaire attentive à la sécurité des résidents, a pris des photos horodatées de chaque boîte, identifiant les appartements associés via les annonces en ligne. Elle a ensuite envoyé un courrier recommandé au syndic, lui rappelant les clauses du règlement de copropriété interdisant toute modification des parties communes et l'usage commercial dans l'immeuble. Face à l'inertie initiale du syndic, Madame Dubois a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'AG d'une résolution exigeant le retrait des boîtes. Lors de l'AG de 2026, la résolution a été votée à une large majorité. Le syndic a alors mis en demeure les copropriétaires concernés. Devant leur refus, le syndicat a engagé une procédure judiciaire qui a abouti à une décision de justice ordonnant le retrait des boîtes sous astreinte et le paiement de dommages et intérêts.
Exemple 2 : La résistance du propriétaire récalcitrant
Monsieur Martin, propriétaire d'un appartement dans une copropriété à Nice, avait installé une boîte à clés dans le hall pour faciliter l'accès à ses locataires Airbnb. Malgré les signalements de plusieurs copropriétaires et l'intervention du syndic par courrier simple, la boîte est restée en place. Le syndic, alerté par un copropriétaire sur la nécessité d'une démarche plus ferme, a finalement envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur Martin, lui rappelant ses obligations et le risque de poursuites. Parallèlement, la question a été soumise à l'Assemblée Générale. La résolution visant à faire retirer la boîte à clés a été adoptée. Monsieur Martin a contesté la décision en arguant que la boîte était petite et ne gênait personne. Cependant, les preuves (photos, témoignages, extraits du règlement de copropriété interdisant l'appropriation des parties communes et la maintenance des équipements) ont démontré que l'installation était illégale. Face à l'imminence d'une action en justice, Monsieur Martin a finalement retiré la boîte, évitant ainsi une procédure coûteuse et un litige locatif.
Quelles sont vos chances d'obtenir gain de cause ?
Vos chances d'obtenir le retrait d'une boîte à clés Airbnb dans le hall de votre immeuble sont généralement bonnes, à condition de suivre une procédure rigoureuse et de disposer d'un dossier solide. Le droit de la copropriété protège l'intégrité et la destination des parties communes.
Situations favorables
- Règlement de copropriété explicite : Si votre règlement interdit clairement l'appropriation des parties communes, la modification de leur aspect, ou les activités commerciales, votre dossier est très solide.
- Preuves irréfutables : Des photos datées, des témoignages précis, et éventuellement un constat d'huissier, renforcent considérablement votre position.
- Soutien de l'Assemblée Générale : Une résolution votée en AG, enjoignant le retrait de la boîte à clés, est un atout majeur. Elle démontre que le syndicat des copropriétaires dans son ensemble souhaite faire cesser le trouble.
- Atteinte à la sécurité ou à la tranquillité : Si la présence de la boîte à clés est associée à des troubles avérés (allées et venues d'inconnus, bruit, dégradations, sentiment d'insécurité), les juges sont plus enclins à ordonner un retrait rapide.
Situations défavorables
- Règlement de copropriété ambigu ou inexistant : Un règlement peu clair ou l'absence de clauses spécifiques peut compliquer la démarche, bien que le principe général de non-appropriation des parties communes demeure.
- Absence de preuves : Sans éléments concrets, votre demande risque d'être perçue comme subjective et difficile à défendre.
- Inaction du syndic et de l'AG : Si le syndic refuse d'agir et que l'AG ne vote pas de résolution favorable, vous devrez agir seul, ce qui est plus complexe et coûteux.
- Présence tolérée de longue date : Si la boîte à clés est installée depuis de nombreuses années sans contestation, il pourrait être plus difficile d'obtenir son retrait, bien que la jurisprudence tende à ne pas reconnaître de droit acquis sur les parties communes.
Preuves à réunir pour renforcer votre dossier
Pour maximiser vos chances, nous vous conseillons de collecter : des photos horodatées de l'installation, des extraits pertinents du règlement de copropriété, des témoignages d'autres résidents, et toutes les correspondances échangées avec le syndic ou le copropriétaire. En cas de recours judiciaire, un avocat pourra vous guider pour constituer le dossier le plus complet possible.
Cette analyse est indicative et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit pour votre situation précise.
Agir efficacement avec un courrier personnalisé
Face à l'installation d'une boîte à clés Airbnb dans le hall de votre copropriété, la rédaction d'un courrier clair, précis et juridiquement fondé est une étape essentielle. Contrairement aux modèles génériques, un courrier personnalisé vous permet d'adapter vos arguments à la spécificité de votre situation, de citer les articles exacts de votre règlement de copropriété et de mettre en avant les preuves concrètes que vous avez rassemblées.
Notre générateur de courriers vous accompagne dans cette démarche. Il vous permet de créer une lettre sur mesure, en intégrant toutes les informations indispensables pour interpeller efficacement le syndic de copropriété ou le copropriétaire concerné. Vous pourrez y mentionner l'adresse de l'immeuble, la date des faits constatés, le nom du syndic, le numéro du lot de copropriété concerné, le destinataire de la lettre, et une description détaillée des faits et des preuves (photos, extraits du règlement, témoignages) que vous avez recueillies. Un tel document, précis et argumenté, démontre votre sérieux et votre détermination à faire respecter les règles de la copropriété, augmentant ainsi significativement vos chances d'obtenir une résolution rapide du problème sans avoir à engager des procédures plus lourdes.
Questions fréquentes
Comment savoir si une boîte à clés Airbnb est autorisée dans le hall ?
Une boîte à clés Airbnb dans le hall est rarement autorisée. Par principe, toute installation dans les parties communes nécessite l'accord de l'Assemblée Générale des copropriétaires, voté à la majorité requise. Consultez votre règlement de copropriété : il contient généralement des clauses sur l'usage des parties communes et l'interdiction de les privatiser ou de modifier leur aspect sans autorisation. En l'absence d'une résolution spécifique de l'AG autorisant cette boîte, elle est très probablement illégale.
Quel est le rôle du syndic face à une boîte à clés illégale ?
Le syndic de copropriété a l'obligation légale de faire respecter le règlement de copropriété et d'assurer la conservation des parties communes (article 18 de la Loi du 10 juillet 1965). Dès qu'il est informé de la présence d'une boîte à clés illégale dans le hall, il doit intervenir auprès du copropriétaire fautif pour lui demander de la retirer. En cas d'inaction de sa part ou de refus du copropriétaire, il doit soumettre la question à l'Assemblée Générale pour décision, et peut être mandaté pour engager des poursuites judiciaires.
Quelles preuves faut-il rassembler pour contester l'installation ?
Pour contester efficacement, rassemblez des preuves solides : des photos claires et datées de la boîte à clés et de son emplacement dans le hall, des extraits pertinents du règlement de copropriété interdisant ce type d'installation, et si possible, des témoignages écrits d'autres copropriétaires. Un constat d'huissier peut également être envisagé pour une preuve irréfutable. Ces éléments renforceront votre dossier auprès du syndic et, si nécessaire, devant les tribunaux.
Peut-on agir seul si le syndic refuse d'intervenir ?
Oui, si le syndic refuse d'intervenir malgré vos relances et que l'Assemblée Générale ne prend pas de décision, un copropriétaire peut agir individuellement. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire cesser le trouble de jouissance ou l'atteinte aux parties communes. Cependant, cette démarche est plus complexe et il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner et maximiser vos chances de succès.
Quels sont les risques pour le copropriétaire qui installe la boîte à clés ?
Le copropriétaire qui installe une boîte à clés illégale s'expose à plusieurs risques. Il peut être contraint par décision d'Assemblée Générale ou de justice de retirer la boîte, sous astreinte (pénalité financière par jour de retard). Il peut également être condamné à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires ou aux copropriétaires lésés pour le trouble de jouissance subi. De plus, son assurance pourrait refuser de le couvrir en cas de problème (vol, dégradation) lié à cette installation non autorisée.
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